土地開發(fā)成本(land development cost)

什么是土地開發(fā)成本

土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場地)所發(fā)生的各種費用支出；

土地開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)成本包括五方面的內(nèi)容，具體內(nèi)容及其核算如下：

1、土地費用

指直接與購置土地有關(guān)的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關(guān)手續(xù)費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。

2、基礎(chǔ)設(shè)施費

一般情況下，是指達到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。

3、配套設(shè)施費

一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設(shè)施的核算分兩種情況。其一，經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準建設(shè)且房地產(chǎn)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費，即借記本科日，貸記“預(yù)提費用”，預(yù)提的公共配套設(shè)施費只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用，預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，待工程完工后再調(diào)整有關(guān)科目。其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費。

4、籌資費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)土地而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在土地開發(fā)完工之前，計入本科目，土地開發(fā)完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務(wù)費用。

5、應(yīng)由開發(fā)土地負擔的間接費用

它是指企業(yè)所屬單位直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地產(chǎn)分公司所發(fā)生的間接費用應(yīng)計入土地開發(fā)成本。應(yīng)由開發(fā)土地負擔的間接費用，應(yīng)在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末再按一定的分配標準分配計入本科目。企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)作為期間費用，不在本科目核算。

土地開發(fā)成本核算對象的確定

為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：

1、對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；

2、對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。

成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

土地開發(fā)成本項目的設(shè)置

企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：

(1)土地征用及拆遷補償費或土地批租費；

(2)前期工程費；

(3)基礎(chǔ)設(shè)施費；

(4)開發(fā)間接費。

其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等。基礎(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。

土地開發(fā)成本的核算

企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。

為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費，應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。

土地開發(fā)成本核算應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本的核算過程是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的土地所支出的全部費用進行歸集和分配，最終計算出某個項目的總成本或單位成本的過程。對于開發(fā)規(guī)模小，周期短的企業(yè)，只要按前面所講的成本內(nèi)容進行核算，就能較容易解決問題。但對于企業(yè)進行規(guī)模較大、周期較長的成片土地開發(fā)而言，土地成本核算過程就不那么簡單了，在成本核算過程中就應(yīng)該注意以下三個問題：

1、土地開發(fā)成本歸集對象的確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體確定成本歸集對象時，應(yīng)結(jié)合本企業(yè)的土地開發(fā)特點和實際情況，在滿足成本計算的基礎(chǔ)上加以確定，成本歸集對象確定后，要有利成本計算的真實、準確和完整，正確反映成本的構(gòu)成，并能及時結(jié)算成本對象的竣工成本。一般而言，都以成片開發(fā)土地中的具體運作項目或土地區(qū)域作為成本歸集對象。如某一成片開發(fā)土地上規(guī)劃有紫荊花園、千秋假日酒店等十個具體運作項目，則每一具體運作項目可作為成本歸集對象。

2、共同成本的分配問題

對成片開發(fā)土地而言，肯定存在共同成本。那么，如何將共同成本分配至每一具體成本對象呢?分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應(yīng)考慮配比原則并且要保持使用方法的一致性。

以價值為基礎(chǔ)來分配共同成本是一個廣為采用的方法，在這一方法下，其價值可取該項目的估計售價或評估價值。如若其中的直接成本可明確辯認，則應(yīng)以減去直接成本后的共同成本來進行分配，以使分配結(jié)果更為準確。

以面積為基礎(chǔ)來分配共同成本通常只適用于成片土地開發(fā)后的成塊出售或轉(zhuǎn)讓。如若每塊土地上的構(gòu)成內(nèi)容不同，則分配結(jié)果必將與實際不符。

個別認定法從定義上來講可能是個最好的辦法。但如能分別認定，就可在平時歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結(jié)合使用。

3、期末土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)問題

對一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，為了抓住商機和保持現(xiàn)金流的良性循環(huán)，一般都是進行成片土地開發(fā)，分塊出售、轉(zhuǎn)讓或進行房產(chǎn)開發(fā)。在土地分塊出售或分塊進行房產(chǎn)開發(fā)而房產(chǎn)又對外銷售的情況下，期末結(jié)轉(zhuǎn)土地成本可能有兩種情況出現(xiàn)，一種情況是土地成片開發(fā)已完工，則期末按正常程序結(jié)轉(zhuǎn)實際開發(fā)成本則可。另一種情況是，土地成片開發(fā)未完工，在這種情況下，應(yīng)該根據(jù)權(quán)責發(fā)生制和收入與成本費用配比的原則，按有權(quán)批準機構(gòu)批準的工程概(預(yù))算計算項目的完全成本，通過“預(yù)提費用”科目將尚未投入的完全成本與實際投入成本的差額計入成本，即也應(yīng)該結(jié)轉(zhuǎn)該項目的完全成本。待工程完工后，再按實際成本調(diào)整該項目的有關(guān)會計科目。